47家房企仅2家销售增长，逆袭靠 的 是什么 ？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年 的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年 的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过 ，仍有开发商取得了亮眼的成绩 ，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业 ，增幅分别为8.6% 、14.3% 。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标 ，也 是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上 ，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更 是高达178% 。

　　明源不动产研究院认为 ，背靠国资委和广州地铁 ，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目 ，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产 的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8% 。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定 的出台 ，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目。

　　据海通证券研报 ，2020年以来，越秀地产 的总借贷规模保持增长 的态势，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末 的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模， 是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地 ，新增投资总建筑面积达918万平方米 ；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑 。

　　同时 ，由于行业 的持续下探 ，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块 。越秀地产便在广州2022年 的第四批集中供地中 ，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内 ，拿得多 ，位置又好 ，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的 是 ，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下，出于对项目停工 的担忧 ，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露 ，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子 。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月 ，保利发展 、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模 的仁恒置地来说 ，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场 、改善类需求 的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业 的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首 。

　　反映在仁恒置地 的销售上便 是颇高 的销售去化率 。据克而瑞数据 ，2022年6月末 ，位于上海杨浦 的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元 ，单价超11万元/平方米 。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。

　　据仁恒置地披露 ，2022年 ，在上海 、苏州、无锡、天津 、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额 的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示 ，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售 的约6成 ，其他主力城市如杭州、长沙 、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市 的高韧性 ，让越秀、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下，承受了更小 的市场冲击。

　　区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露 ，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位 ，较2021年同期前进9位，这也 是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年 ，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州 。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地 ；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你 的优势充分得到体现 。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断 ，但2023年 的行业形势仍不容乐观 ，未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品，来保持自身竞争力 。

境外媒体：马科斯访华开创中菲“黄金时代”******

　　参考消息网1月5日报道据香港《南华早报》网站1月4日报道，菲律宾总统马科斯说，他希望通过上任以来 的首次访华之行将与中国的关系提升到“更高层次”。

　　马科斯在启程前说：“在我动身前往北京时 ，我将为与中国 的全面战略合作开启新 的篇章……我期待着与习近平主席 的会晤 ，因为我们正努力将两国关系提升到一个更高层次，希望为我们两国人民 的和平与发展带来众多 的前景和丰富 的机会 。”

　　中国外交部发言人汪文斌上周表示 ，中国希望开创中菲友好新的“黄金时代” 。

　　另据美国《时代》周刊网站1月3日报道，菲律宾总统马科斯3日在离开马尼拉前往北京时发表讲话称 ，他期待通过双边协议在贸易 、基础设施建设和农业等领域扩大合作。

　　中国是菲律宾主要贸易伙伴之一 ，在这个东南亚国家的进口中约占20%。

　　马科斯3日说 ：“我们与北方邻国 的友好交往史可追溯至多个世纪前。双边合作稳步发展 。如今 ，我们的关系 是深入 的 、多层面 的 、互惠互利 的 。”

　　马科斯此前表示 ，他将奉行“与所有人为友 ，不与任何人为敌” 的外交政策 。

　　又据香港《南华早报》网站1月3日报道 ，中国和菲律宾都将菲总统马科斯此次访华称为“开创中菲关系新 的‘黄金时代’”、巩固不断发展的贸易投资关系以及解决双方共同关切的安全问题的契机 。

　　菲律宾和平、暴力和恐怖主义研究所所长罗梅尔·班劳伊敦促马科斯总统将对华关系提升至全面战略伙伴层次 。

　　班劳伊对记者说 ，全面战略伙伴关系将使马尼拉受益，因为它能确保与北京和华盛顿都建立更密切关系而无需选边站。

　　他说：“我们将 是伙伴，而非对手。”