国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企 ，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示，在过去50年 的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期 的保障 。
独特的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢 、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不 是单纯 的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这是公司本地化的重要一步 。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的 是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式。
在她看来 ，企业经营 的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时，又有长期稳定 的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东 、东北、华北、华中 的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别是广州、深圳 、上海 、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先 是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且 ，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目 、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州 。近年来，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量 的旧改和城市更新类 的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年 ，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式 。但这对企业 的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售 、教育 、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目，未来将 是深圳最大 的购物中心。
生态圈上 的各环节有相互促进 的作用 。比如 ：买房其实也是买配套，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特 的吸引力。此外 ，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子，得到积分 ，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的 是，联合起来 的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去 ，内地房地产市场的发展是“以量取胜” ，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型？黄少媚说 ，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天 。
“人事大换防”频现 万科、旭辉等房企启动开年新一轮架构调整****** 2023年新年伊始，地产行业迎来首波房企高管“换防”小高峰，包括万科 、旭辉、融创 、龙湖等房企多名区域高管发生职位变动。 新京报记者也注意到，开年 的首轮高管变动也与新一年房企战略调整密切相关，尤其是房企内部管理架构的调整、区域的合并或升级都有可能带来新的高管层面的变动 ，这也意味着2023年新的“战役”已经打响 。 万科、旭辉等多家房企“区首”发生变化 从2022年12月至今，短短一个月期间，万科先后对上海区域 、南方区域进行了人事换防。 2022年12月16日 ，万科调整上海区域高管任命 。其中 ，万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，全身心投入集团开发业务 的整体提升工作；原上海区域副总经理 、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首。 继上海区域后，万科南方区域也开始人事换防 。1月9日，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理 ，南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职 。 从这两次区域高管的任命来看 ，万科均是从“听得见战火”的一线提拔将领 ，吴镝和周嵘在过往经历中都有出色 的业绩表现 ，这也体现了万科在2023年依旧强营销、打硬仗的思路 。 进入新年 ，旭辉营销中心总经理闫强和华北区域总裁董毅双双跳槽 ，据市场消息 ，闫强将加盟龙湖担任龙湖苏州事业部总经理，而董毅将加入越秀集团担任华北区域副总裁 ，但目前龙湖和越秀尚未发布官方人事任命公告。 同样备受关注的还有融创华北区域 的人事换防。根据华北区域管理需要，融创总部任命易绪兵为集团副总裁 ，兼任华北区域总裁，不再担任北京区域总裁助理兼石家庄公司城市总经理职位。同时，集团执行总裁迟迅不再兼任华北区域总裁，调任融创总部，另有任用。 此外 ，在新年伊始 ，随着“新帅”陈序平的上任，老将邵明晓“功成身退” ，已计划退休 ，于1月10日辞任龙湖集团非执行董事及董事会副主席，这也意味着龙湖进一步完成了新旧管理层 的更迭。 人事换防背后：新一轮区域架构调整开启
新京报记者注意到 ，开年 的高管变动多为区域层面 的“一把手” ，这也反映出房企在新年伊始正在进行新一轮架构调整 ，随着区域 的裂变、合并带来了人事上 的变动 。 关于华北区域总裁董毅 的离职，旭辉集团向新京报回复称 ：“董毅华北区域集团总裁职务的调整已经发文，交接期到这个月月底 。华北区域与西北区域合并，原西北区域总经理周长亮将担任新 的华北区域的总经理 。” 回顾董毅调任华北区域总裁时正值华北区域的成立，即2020年1月 ，旭辉整合原北京事业部、天津事业部成立华北区域，而此次华北区域和西北区域 的合并也意味着华北区域不再作为单独 的营销区域。从旭辉华北区域的单列到合并，也可以反映出该区域地位 的变化，同时，也从侧面看出旭辉华北区域的业绩实现并非一帆风顺，天津 、石家庄等地随着市场转冷业绩也面临下滑 。 同样启动新一轮组织架构调整 的还有融创集团 ，主要包括成立地产经营中心、资本与融资中心以及资产运营管理中心三大中心平台 ，由此达到“瘦身”增效和敏捷管理的目标，还同时包括部分区域 的变更以及区域人员 的下沉和精简。 而在新年直接宣布优化组织架构的还有绿城中国 ，其将浙西区域集团 、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并 ，成立浙江区域集团 ，按区域集团类别管理，负责浙江省 、福建省的投资拓展与项目管理 。随着浙江区域公司 的合并，其内部人事任命也发生调整。据悉，原浙西区域集团董事长迟峰 ，任新浙江区域集团联席董事长、总经理；原浙东区域公司董事长吴恒，任新浙江区域集团联席董事长。 同样完成区域调整 的还有招商蛇口 ，其对全国范围内 的8大区域中的4大区域进行了调整，涉及华东区域、江南区域、华南和深圳区域，包括南通 、无锡、长沙、惠州等多个城市公司的新设和合并，也势必将带来人事层面的新变动。 目前房企组织架构的调整多聚焦在收缩，主要体现在区域 的合并管理 。对此 ，地产分析师严跃进认为 ，房企组织调整也反映市场环境 的变化，2022年房地产市场整体低迷，2023年市场预期仍需时间修复；目前 的市场环境继续“做大”并不合适，收敛聚焦也 是为了应对后续潜在的风险 。 每日彩票地图 |
