2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列 。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力 ，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳 。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10% ；其中 ，住宅投资100646亿元 ，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米 ，比上年下降7.2% 。其中，住宅施工面积639696万平方米 ，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米 ，下降39.8% 。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中 ，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月 ，该项指标进入负增长区间 。但也可以看到 ，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年 ，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资 的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰 的 ，尤其 是近期或发布资产负债表优化 的21条方案 ，其将显著改善房企 的资金状况和开发投资预期 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还 是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1%。可见 ，2022年楼市 的压力 是史无前例的 。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年 ，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大 的跌幅 。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地 的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50% ，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9% ，全年整体拿地低迷 。TOP100门槛值为48亿元 ，较上年同期下降24亿元 ，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式 的开启，供需两端皆保持“观望” 。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3% ，其中住宅销售面积下降26.8% 。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3% 。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中 ，住宅待售面积增长18.4% 。

　　“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低 、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势 。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部 、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改 。

　　严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期 ，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据 ，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速 ，购房市场势必有较好 的表现和转机 。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢 、土地成交缩量 、企业资金压力仍较大等因素影响下 ，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实 ，符合条件 的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例 、降低房贷利率 、优化区域限购等政策或继续跟进 。据中指监测 ，近期北京 、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位 ，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来 ，当前 的关键 是稳定房价，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入 ，不愿意参与收并购 、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显 ，包括利率不设下限对冲房价下跌预期 ，鼓励需求入市。2023年上半年 ，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面 的时期，预计量价还将继续下跌 ，但在2022年低基数 的基础上 ，跌幅或许收窄 。下半年，量价和预期将逐步企稳。

上海有序恢复出国（境）证件办理 办证窗口全量开放******

　　中新网上海1月9日电 (记者李姝徵)根据国家移民管理局关于1月8日起新型冠状病毒感染“乙类乙管”后优化移民管理政策措施 的公告 ，上海公安出入境管理部门有序恢复出国(境)证件办理 。

　　办证大厅咨询台内的工作人员正在接待前来询问办证事宜 的民众。李姝徵　摄

　　9日是恢复办证后 的首个工作日 ，当日9时，记者在上海市公安局出入境管理局办证大厅外看到，已有不少预约了当日办证 的申请人来到出入境管理局办证大厅门口。经工作人员核验预约信息后 ，依次进入办理 。

　　上海公安出入境管理部门有序恢复受理审批中国公民因出国旅游 、访友申请普通护照，恢复办理内地居民旅游、商务赴港签注；恢复受理审批外国人申请普通签证延期 、换发 、补发 ，停留证件签发 、换发 、补发，居留证件签发、延期 、换发、补发。

　　工作人员在解答申请人的问题。李姝徵 摄

　　“看到8日以后出国旅游、访友申办护照恢复办理了，刚好近期有出境游打算，就通过随申办提前进行了预约 ，预约好来办 的话很方便。”一位现场申请人根据指引很快完成了护照申请流程 。出境旅游 、商务出行 、探亲访友……记者在现场看到，因各种需求而前来办理业务的民众络绎不绝，窗口工作人员亦十分忙碌 。

　　“我们按照窗口最大接待能力设置最大预约额度。首日 的预约号基本全部约满，后续每日还会分时段分量动态放号。”据上海市公安局出入境管理局中国公民出国(境)证件管理处处长沈强介绍 ，申请人可按需提前10个工作日内进行预约 ，并按照预约时间前往预约办证点进行办理 。

　　为有效应对办证高峰 ，出入境管理局进一步优化了办证流程，增加警力配备 ，上海全市20个出入境办证大厅的近150个受理窗口全量开放，一网通办平台 、随申办APP及小程序 、移民局APP及小程序均开放预约通道 ，引导申请人通过预约错峰办理，减少办证等候时间 。

　　记者在现场看到 ，因各种需求而前来办理业务 的民众络绎不绝，窗口工作人员亦十分忙碌 。李姝徵 摄

　　办证大厅内设置了申请表打印 、人像采集、预检取号 、叫号办理的等流程区域 ；人像采集区还增设了两台自助拍照设备 ，以缓解高峰时段拍照人流积压。警方表示，对于老年人、未成年人等特殊群体及确有紧急事由的申请人 ，将通过开辟绿色通道予以办理。

　　出入境管理局办证大厅二楼开设专窗受理赴港单独签注申请。上海市户籍居民或持上海市居住证 的外省市居民 ，可通过受理窗口提交旅游、商务等赴港单独签注申请。出入境管理局中国公民出国(境)证件管理处副处长侯晓文表示，目前，上海本市户籍居民经预约办理护照和港澳通行证及签注的需7个工作日，仅办理赴港单独签注的需5个工作日 ，外省市居民经预约办理护照、港澳通行证及签注或单独赴港签注的，办理时间均需10个工作日 。并提醒申请人提前预留办证时间 。

　　出入境管理部门建议 ，请近期尚无明确出国出境计划 的申请人合理安排办证时间，待有需求后再预约办理。