国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年 的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障 。
独特 的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不 是单纯的香港发展商，也不 是单纯 的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化 的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的是 ，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势 ；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式 。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入 的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售 ，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地 的港资企业之一 。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北 、华北 、华中 的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别是广州 、深圳 、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次，新世界在这些城市得到了广泛 的支持 ；而且 ，这四个城市 的发展基础好 ，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手 的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州 。近年来 ，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目 、广州的塔岗项目等 。
除了地产项目外 ，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年 ，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业 的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产 、商业、酒店 、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示 ，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站 ，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将 是深圳最大 的购物中心。
生态圈上 的各环节有相互促进 的作用。比如 ：买房其实也 是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是 ，联合起来 的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化的生活场景 。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天 。
短些、软些、宽些****** 金仲华 一、最好的宣传是怎样的？ 最好的宣传，是使人看不出在宣传 ；看得出 是在宣传 的 ， 是最不好的宣传。新闻工作是一种艺术，它通过事实讲话，而不 是跟人家针锋相对开辩论会，也不是板起面孔宣传 。对资本主义国家的读者进行宣传 ，更要注意。 华侨是倾向祖国的 ，但受到反动宣传影响，我们的责任是去掉那些影响，使他们逐步了解祖国。我们的工作还有国际宣传的意义 。 二、怎样才能做好宣传 ？ 新的形势给我们 的宣传工作提供了有利条件，很多新 的地区会陆续打开，更多的任务要我们去完成 。要根据不同地区 ，不同环境，不同对象 的具体情况来决定新闻报道的方式 。这需要有高度 的技巧——要稳，要灵活，要避免主观 。因此要研究各个具体问题的宣传方法 ，要多分析、研究各侨居地的特点、政治气候以及各具体侨报 的态度和读者反映。 要记得 ：稿件登不登 是人家决定的，切不要以主观愿望代替客观现实 。 三 、要多报道哪些方面 ？ 我们经常报道的事情有两大类：一、我们需要华侨知道，不管他们原来有没有兴趣知道的，如官厅水库 、治淮工程等；二、华侨希望了解，我们加以满足，使他们更好地了解 的，如侨乡情况等 。不能认为国内一切大事都 是应该大力向华侨报道的，如新近的养猪问题就 是一个明显 的例子 。 就华侨角度来说 ，对城市的报道要多于农村；对人民生活 、工商业、文教事业 的报道要多于农业经济；对华南侨乡 的报道要多于内地。要多报道华侨熟悉的地方 ，以及突出的地方 。华侨虽很多出自农村 ，但出洋后很多居住在城市；国内眷属也很多住城市 ，因此华侨比较熟悉城市情况 ，比较关心城市新闻。农村人口分散 ，作为个别 的乡村来说 ，和它有直接关系 的人不多 ，因此除侨乡外单独报道某个村、乡 ，作用就不大 ；城市事物集中，和它直接有关系的人多了 ，熟悉它 的人也多 ，报道了影响 的面广。新闻报道要照顾各阶层读者的兴趣。 四、要怎样报道 ？ 报道时要多讲事实，要有故事性，要多一点人物的活动，有时可用第一人称 ，要能引人入胜 。 特别要谈一些中年 、老年人所熟悉的风俗、习惯 、人情、景物，引起他们的回忆 ，思乡 。通过旧的东西说明新的东西，能使人有亲切之感。 要特别注意报道两种人 。一是老人 。老人在旧社会 是不值钱 的，被推开 的。要报道那些老翰林 、老教育家、老中医、老工程师等 。这些人往往和华侨还有联系 ，报道他们现在在做什么，生活得怎样 ，会使华侨体会到新社会的好处 。我们报道新的人物 ，也应该报道旧人物 的新情况 ，这才不会割断历史 。二 是普通人(就 是在旧社会抬不起头的人)。写他们现在如何成为车间主任、农业社社长 、劳模等。 新社会的风气和面貌也应该报道。 五 、风格问题 华侨居住地的政治环境 ，以及华侨 的文化水平 、思想水平等具体情况一般都和国内 的不一样。因此，针对海外华侨读者的报道一定要有它的特点。但这些特点 是否就可以说是“华侨风格”？看来不必要用这个名词 。当然，文章体裁方面 ，内容方面应多样化，花式品种要多一些，因为社会上的人 是多样的 ，兴趣也各不相同。 上海新民报晚刊提出 ：“短，短些，再短些”，“软 ，软些，再软些”，“宽，宽些 ，再宽些”(报道面宽)，对我们有参考价值 。 国内的新闻 、通讯很突出 的 是一个“长”字：篇幅太长 ，段落太长，句子太长 ，甚至“片语”(phrase)也太长 。 我们要提倡 ： 1、短文 ，短段，短句子 。长文章要多一些小标题，这 是帮助读者 ，便利人家看 。 2、突出。是主题突出。要使人家看了头一两句就非看下去不可 。句子简单明了就自然会突出 。外国人批评我们形容词太多 ，有时过(看)了两三道门(段)还看不出要说什么问题 。 3 、不要怕重复，报道要有连续性 ，要追着新闻去报道 。 4、文字方面。华侨读文言较多 ，侨报社论有 的用文言写，还要写到能朗读 。有些报纸文章短，句子短 ，用文言又杂用方言 ，读起来有节奏。这是未可厚非的，它接近劳动人民 。当然 ，文体问题还可以研究 。这方面我们虽不能完全满足 ，但也应该注意。现在我们的新闻往往和语言还有距离 。我们至少要做到 ：容易读，顺口。可以引用一些侨乡 的成语、比喻，这能使人更感亲切，更能吸引读者。 (历史资料) 每日彩票地图 |
