地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息 ，受到业内广泛关注。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。
城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。
该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题 的讨论。那么 ，背后真相到底 是怎样的？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要 是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也 是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题 ，其他三家都没事。”
值得注意的是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。
一般而言 ，共有产权住房，是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段 ，便会对相应地块 的性质、售价 、出让条件等作出规定 。
而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。
早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想 ，该政策将持续至2023年。
具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的，购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ，共有期限为5年 。
按照产权比例 ，个人承担购房总价款的70%、享有70% 的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款 的30%、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。
共有产权到期后 ，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才 ，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过，在2021年官方发布 的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策 的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。
部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力 。
不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况 。
后来 ，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新 的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额的购房券 。
在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发 的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好，此类问题较难放大 。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会 是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。
对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年 的高点 ，一 是人口实现跨越式增长 的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折” 。
（新春走基层）“外籍女婿”张振汉的新年愿望：将“移动的家”驶向全球******
中新网济宁2月2日电 题 ：“外籍女婿”张振汉的新年愿望 ：将“移动的家”驶向全球
作者 吕妍
“在马来西亚我们也会过华人新年，习俗与中国南方比较相似。”马来西亚华人张振汉(Chong Chern Han)已连续8年留在山东济宁过年，除了包饺子 、发红包等，身为“外籍女婿” 的张振汉也将马来西亚华人庆祝新年特有 的菜式“捞鱼生”带到了济宁的餐桌上，用以祈求来年好运发财 。
2008年 ，张振汉被其所在 的美国公司外派到深圳出任产品技术和质量监理，第一次来到中国 的他看到了中国 的发展潜力，便决定留在这里创业 。2014年 ，他来到妻子的老家济宁定居 ，并与山东东岳专用汽车制造有限公司董事长张养训一起成立了山东奥斯登房车有限公司，就此架起了中国与国际房车合作的桥梁 。
“房车也被称为‘移动的家’，能帮许多人实现环游世界 的梦想 ，现在我成为了一名‘筑梦者’。”张振汉表示，中国作为全球私家车最多的国家，房车 的保有量约20万辆 ，而美国则在1400万辆以上 。近几年，露营经济快速发展，中国房车拥有量也呈现增长态势 ，作为新兴的消费市场在中国有着非常大的潜力。“宏观来看 ，中国房车市场预计3年到5年会迎来一个快速增长期，我期待中国 的房车产业能冲进全球前几位。”
图为山东奥斯登房车有限公司生产的房车。 受访者供图“中国具备很多生产房车的优势 ，例如钢材、木材等资源丰富 ，中国 的技术人员学习能力也很强 ，现在我们 的团队已经完全本土化了 。”张振汉说，创业之初推出 的产品不符合当地人 的生活需求 ，此后 ，公司每年都会派技术人员到海外去学习 、考察 。“我们对产品 的改良贯穿在每一天 ，现在我们的产品也越来越符合国际市场 的需求。”
近年来 ，张振汉带领团队先后研发30多款房车产品 ，拥有发明专利8项，外观、实用新型等专利69项 ，年产房车500多辆 ，在中国房车领域发展中起到了推动作用 ，尤其在智能一体化越野房车和智能野营房车 的产品研发上填补中国国内空白 。
“山东对外商和外资企业的支持力度越来越大，我也会推荐朋友来这里投资兴业。”张振汉说，从最初办个证件跑几个部门到现在办事效率大幅提升，政府提供“店小二”式的服务 ，业务办理实现数字化，每年都能收到新政策 ，城市 的营商环境持续优化 。
张振汉表示 ，公司目前正不断加大研发投入，将探索制造“远征式房车”，以更高端的技术打通全球房车市场 。未来 ，公司将持续深耕国际市场，探路中国市场 ，引进先进生产设备 ，提高效率增加产能 ，让房车越开越远，开向全球。“新 的一年，我希望中国发展 的越来越好 ，人们 的生活和平 、和谐，我也将继续做好房车事业，和中国企业家携手合作共赢，让中国房车驶向世界 。”(完)
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