国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计 ，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示 ，在过去50年的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期 的保障 。
独特 的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长 。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线，“我们既不是单纯 的香港发展商，也不是单纯的本地发展商” 。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化的重要一步 。黄少媚说 ，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发 、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的是，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售，也做自持租赁 ，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一 。上世纪80年代开始，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别是广州 、深圳、上海 、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目 ，这些也恰恰 是新世界拿手 的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州 。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等 。
除了地产项目外 ，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年 ，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产 、商业 、酒店 、零售、教育 、金融保险 、医疗等多个领域，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示 ，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将 是深圳最大 的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用 。比如 ：买房其实也 是买配套，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外 ，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西 ，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈 的畅通 。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化 的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场的发展是“以量取胜” ，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
台民调 ：蔡英文声望破44个月新低，系上任以来单次声望跌幅最大****** 【环球时报综合报道】民进党在“九合一”选举中大败，台湾地区领导人蔡英文在开票当晚辞去民进党主席一职。台湾“民意基金会”20日公布最新领导人声望调查显示 ，蔡英文的施政声望破44个月新低，也是她自2016年5月上任以来 的6年7个月中，单次声望跌幅最大 的一次。 据台湾“风传媒”20日报道，当天发布 的民调显示，在20岁以上台湾人中，针对蔡英文处理岛内大事的方式 ，包括重要人事安排与政策 的提问 ，结果发现10.2%非常赞同 ，27.3%还算赞同，26.1%不太赞同 ，20.3%一点也不赞同，16.1%没意见 、不知道或拒答。换句话说 ，最新民意显示，37.5%基本上赞同蔡英文处理大事方式，46.4%不赞同。 “民意基金会”董事长游盈隆分析称，这项调查传达了一个清楚且重要 的信号，那就 是不赞同蔡英文领导方式的人已远超过赞同者，意味着其民意支持度已大量流失，开始陷入新 的执政困境。与最近一次10月的调查相比 ，蔡英文的声望出现巨大变化 ，其领导人表现赞同率重挫13.7%，换算实际人口数 ，等同流失约264万选民 的支持 ；不赞同率激增8.7%，也等同新增168万人反对。 游盈隆认为，有几点值得注意 。从年龄层看，除了20-24岁外，25岁以上 的所有年龄层都呈现多数不赞同蔡英文处理大事的方式；即使以最年轻的20-24岁人群来看，42%赞同 ，30%不赞同 ，差距只有约12% ，这和过去动辄相差数十个百分点而言，“ 是小巫见大巫”。其次，从教育背景看 ，可明显看出受教育程度越高 ，不赞同蔡英文处理大事方式 的比例越高 。例如初高中教育程度者，有50%赞同蔡英文，34%不赞同 ；大学及以上教育程度者 ，36%赞同，48%不赞同 。 报道称 ，这次民调显示，国民党重返岛内第一大党。针对岛内政党支持度 ，结果显示 ，24.7%支持民进党 ，25.1%支持国民党，17.7%支持民众党 ，4.5%以及2.5% 的人士分别支持“独”派小党“时代力量”和基进党 ，其他政党合计1.5%，22.9% 的人则没有特别支持哪派政党 。国民党支持度这次飙涨6.5% ，创下2019年11月以来的最高点，也是2019年7月以来第一次超越民进党。(余 枫) (环球时报) 每日彩票地图 |
