2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来 ，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年，全国房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2% 。其中 ，住宅施工面积639696万平方米 ，下降7.3% 。房屋新开工面积120587万平方米 ，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米 ，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15%。其中 ，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3% 。
从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4% ，此后一路保持下探 ，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。
“2022年 ，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资 的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示 ，目前改善开发投资指标 的总体思路 是清晰 的 ，尤其 是近期或发布资产负债表优化 的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅 。上一次楼市开发投资承压还 是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1% 。可见，2022年楼市的压力是史无前例 的。拖累开发投资的直接原因，就 是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右 的份额 。2022年 ，土地出让下滑53.4% 、新开工下滑39.4% ，都 是年度最大 的跌幅。
房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地 的积极性也受到抑制。2022年 ，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟 。
中指研究院数据显示 ，2022年 ，TOP100企业拿地总额12975亿元 ，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷 。TOP100门槛值为48亿元 ，较上年同期下降24亿元 ，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。
商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米 ，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7% ，其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5% 。其中，住宅待售面积增长18.4% 。
“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下 ，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点 ，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改 。
严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期 ，全年下跌近25%的水平 ，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据 ，随着疫情过了高峰期 ，新一轮社会经济刺激工作会加速 ，购房市场势必有较好 的表现和转机。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势，陈文静直言 ，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力 ，新开工面积在销售恢复节奏较慢 、土地成交缩量 、企业资金压力仍较大等因素影响下 ，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑 ，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改 。
短期来看 ，需求端政策将进一步加快落实，符合条件 的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放 ，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测 ，近期北京 、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复 ，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升 。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。
在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入 ，不愿意参与收并购 、纾困 。进一步讲，房企资金链也难以好转 。近期政策加力很明显 ，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市 。2023年上半年，处于疫后休养生息 、修复预期 、稳定基本面的时期 ，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上 ，跌幅或许收窄 。下半年 ，量价和预期将逐步企稳。
重视数据产权制度设计 加快建设数字中国******
作者 ：唐树源（上海杉达学院法学系教师、数字商务研究中心副主任）
党 的二十大报告指出 ，要加快建设网络强国 、数字中国。数据作为新型生产要素，对于数字中国的建设具有基础性价值。2022年12月，中共中央 、国务院印发《关于构建数据基础制度更好发挥数据要素作用 的意见》（以下简称《意见》） ，对数据产权、数据要素流通和交易制度 、数据要素收益分配制度及数据要素治理制度作出部署 。数据作为新型生产要素 ，对于整个数字经济的发展都有着关键性价值 ，厘清数据产权制度是构建数据基础制度 的基础性工作。
数据产权制度的关键性问题
要素市场运行的前提 是产权配置清晰，产权不清 的数据资源必然会限制数据市场 的流通和交易 。有关数据产权问题 ，早在2017年 ，习近平总书记就强调“要制定数据资源确权、开放 、流通、交易相关制度，完善数据产权保护制度” 。有关数据产权的讨论 ，需要关注如下几点关键性问题：
第一 ，有关数据产权 的立法规定散见于各地政策性文件中，国家层面尚无统一的立法规定。特别是在2021年之后 ，各地有关数据要素 的政策性文件出台较多，而数据产权的内容主要分散在各类文件中，各地的规定也有所不同。主要存在各地政府“自我赋权”“模糊处理”“规定不全面”等问题，这也就促使此次《意见》 的出台，明确了数据产权制度的重要性，对理论界和实务界都有着定分止争 的作用 。接下来从国家层面制定数据产权相关 的统一性规定已经非常必要 ，尤其 是在《意见》 的指引下细化数据确权 的制度性内容是当务之急 。
第二 ，数据确权不应只有所有权 的确立，而应当构建符合数据独特属性的权属体系 。当前国内外研究数据产权主要局限在所有权 的问题上 ，这将不利于数据要素 的市场运营和交易 。数据具有有限排他 、可分割、动态调整和技术依赖的独特属性 ，不能等同于石油等自然资源 的确权思路，更不应当停留在所有权的层面 。因而此次《意见》提出 的数据确权治理路径 是“三权分置”的数据产权运行机制，充分考虑到了数据的独特价值，更好地平衡了数据权属与市场应用发展 。
第三 ，构建数据分类分级确权授权使用机制。《意见》提出要“探索建立数据产权制度” ，其中包括“建立公共数据、企业数据、个人数据的分类分级确权授权制度” ，说明数据产权不能“一刀切” 。从分类上看，数据可以分为公共数据、企业数据和个人数据，每一类数据相关联的主体和内容都 是不同 的。如公共数据 的主体涉及面更广 ，不同阶段会有不同 的参与主体，权属 的确立就更难，但公共数据的开放又更为重要 ，所以平衡两者之间关系 的难题就摆在了决策者面前 。同时 ，各类数据 的授权机制同样重要并有所不同，这无疑增加了数据产权制度的复杂性。平衡好数据各类权利保护并兼顾效率最大的结果 是数据产权运营的重要追求。
构建“三权分置” 的数据产权运行机制
《意见》提出“建立数据资源持有权 、数据加工使用权 、数据产品经营权‘三权分置’ 的数据产权制度框架”，这 是接下来数据产权确立的核心内容。对于此项较新的治理机制 ，需要注意理解如下问题 ：
一方面，“数据资源持有权” 是基于数据所有权特殊性 的分离权利 。所有权、持有权 、经营权、使用权 、占有权等都 是产权体系中重要 的构成 ，持有权不同于使用权和经营权 ，更加突出对数据资源的掌控 ， 是脱离于所有权 的分离权利。之所以设立“数据资源持有权”，本质上也是因为数据资源所有权 的不确定性 。
另一方面 ，数据“三权” 的分工和定位是不同 的。 “数据资源持有权”是对于数据资源 的掌控权利 ，如个人对个人所有的数据持有权 ，公司对公司所有数据 的持有权，公共管理部门对公共管理服务中产生数据 的持有权 。“数据加工使用权”是对于数据 的加工处理活动 的使用权利 ，持有并不代表着有权对数据进行加工处理，在数据授权加工中尤为明显 ，因而使用权所涉及到 的主体就更为多元。“数据产品经营权” 是对于数据产品 的经营性权利 ，数据从一开始 的资源形态，经过加工处理，最后形成为数据产品，可以经营并产生收益 。随着数据交易市场的快速发展 ，未来各类数据产品会更加多样和丰富 ，这也容易引发市场竞争的垄断和不公平性，因而更加公平、开放的数据产权运行机制是十分必要 的。
建立数据产权制度需要同步解决的问题
当数据不确权，就会限制数据的流通交易，而当数据产权机制确立后，随着数据广泛流通使用 ，势必会遇到其他方面的各类问题，如各方权益保护、安全、合规等方面的难点问题，需要重点对以下几个方面加以关注：
第一 ，健全数据要素权益保护制度 。数据相关 的权益保护主要包括数据财产权益和人格权益 的保护 。针对不同类型 的数据保护内容 是不一样 的，如个人数据重点在于隐私保护与个人信息保护 ，企业数据的重点在于商业秘密与知识产权保护 ，公共数据较为复杂，可能同时包含个人数据和企业数据的内容 。随着数据交易运营 的快速发展 ，多方主体参与会使得各方权益保护更为重要 。同时，数据也会经历动态发展 的过程，针对不同时期 的数据权益保护也不尽相同，实践中需要更加细化不同流程和阶段，并进行分类分级保护 。
第二，重视数据全流程合规能够更好保护数据产权 。数据产权制度的确立本质上就 是从根源上划清各方主体 的数据权益 ，确保数据运行 的合规 。此次《意见》指出要“建立合规高效、场内外结合 的数据要素流通和交易制度”“完善数据全流程合规与监管规则体系”“ 统筹构建规范高效的数据交易场所” 。当前，数据合规已经逐步被重视并引入企业实践中 ，此后的数据合规需要结合“三权分置” 的数据产权运行机制全面梳理并总结，明确各方权利和责任。以数据合规为契机 ，全面开展数据产权保护工作 是较好的切入点 ，有助于建立起公平 、经济 的数据要素流通和交易环境。
第三 ，安全 是数据全流程的底线原则，数据产权制度也需要动态调整，适应数据市场的发展 。此次《意见》指出要“统筹发展和安全，贯彻总体国家安全观，强化数据安全保障体系建设，把安全贯穿数据供给、流通 、使用全过程，划定监管底线和红线 。”数据产权制度本质上 是根据数据独特产权属性而创立的，当数据要素市场需要更合适 的产权制度 的时候 ，当前的数据产权制度进行不断调整也 是必然的 。这当中首要保障的就是安全底线 ，安全体现在数据权属、内容 、技术、载体等层面，也贯穿于数据交易、授权 、加工、开放、共享等全过程。有了安全的保障 ，使得数据产权制度更加坚固 ，数据要素的市场活力方能够充分释放。
