微治理赋能老城区焕发新活力******
微治理赋能老城区焕发新活力
——江苏南京玄武区以党建引领社区治理获实效
光明日报记者 苏雁 光明日报见习记者 李健
初冬 ，记者走进江苏省南京市玄武区孝陵卫街道双拜巷151号小区 ，只见一幢幢楼房外立面崭新平整 ，干净的沥青路上标线清晰，非机动车在车棚里停放有序，配电箱和下水井盖彩绘一新 ，休闲小广场上老人和孩子们怡然自得，到处洋溢着幸福安乐 的气氛 。“以前小区环境脏乱差 ，一进小区就心烦意乱。现在小区井井有条，有一种家 的温馨。”家住双拜巷151号小区 的周亚玲笑着说。
这是近年来南京市玄武区老旧小区改造的一个缩影 。自2020年《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发以来 ，南京市玄武区在加快推进城镇老旧小区改造 的基础上 ，致力于推动国企物业全面托底 ，破解老旧小区治理难题。江苏省委党校党史党建教研部副主任、教授周延胜表示，在特大城市中心城区通过党建引领基层治理 ，玄武区的做法无疑 是非常有益的探索。
瞄准基层治理难点，变“管字当头”为“服务为先”
小区 是基层治理 的重要单元 ，也是服务群众的前沿阵地。家住樱驼花园颂和园小区的许文花说 ：“以前 ，我丢过三辆自行车 。现在保安每天在社区分时段巡视 ，大家 的安全感满满 的。”
记者看到 ，在颂和园小区每个楼栋单元里都有一张醒目的公告牌 ，上面有生活管家 、红色管家 、网格员 、物业经理的联系信息及服务承诺，还有24小时的物业服务电话 。居民们纷纷点赞小区 的变化 。
“作为江苏省省会城市的中心城区 ，玄武区人口密度大、外来人口多，566个居民小区中，有437个是老旧小区 ，其中还有40%左右 是零散小区。”南京市玄武区委书记闵一峰在“党建引领基层治理玄武实践观摩点评会”上介绍说 。
闵一峰表示 ，城区建设起步早 、基层治理难点多，老旧小区存在物业管理缺失、矛盾纠纷多发易发、居民自治意识不强等问题 ，严重影响居民 的生活品质和幸福满意度 。如何以党建强基固本、为治理赋能增效 ，是玄武区委、区政府一直积极探索 、努力解决 的关键问题。
2020年7月，玄武区委、区政府明确由城建集团专门负责老城更新和新城开发。在精塑城区面貌 的同时，主动响应民生诉求，成立下属百子物业公司 ，打造“百子红”党建品牌 ，扛起了无物业老旧小区托管 的重任 。
变“管字当头”为“服务为先” 。国企物业将传统观念中的管理对象变为服务对象 ，进而动员服务对象成为共治力量 ，不断巩固基层治理基础 、夯实基层治理底板。两年多来，百子物业托管老旧小区达到268个（包括封闭小区52个 、零散小区216个） ，服务面积超470万平方米 ，惠及居民超6万户。
围绕“人”的融合 ，创新联合联动的治理机制
江苏省社会科学院社会学研究所所长 、二级研究员张卫表示 ：“以党建工作的全覆盖提升物业服务 的品质，创新联合联动 的机制，实现了物业管理与社区治理的融合，网格化和数字化 的融合 ，玄武区在破解老旧小区治理难题上形成了可贵的经验 。”
西家大塘16-44号小区是百子物业首批托管的老旧小区，从“接得住”到“管得好”，最显著的变化就 是党建引领下 的融合共治。围绕“人” 的融合，玄武区实施“双向进入、交叉任职” 。一方面，由社区书记担任物业分公司党建指导员，做实做细企业党建 ，为物业管理注入“红色动能”；另一方面，由物业分公司经理担任社区大党委兼职委员，延伸管理服务触角，充分整合辖区资源 。
走进大树根小区的公共活动空间 ，在议事角贴着一张议事结果公示：“2022年5月23日下午 ，百子物业第二党小组联合社区组织大树根项目部红色管家（党员志愿者）召开民主议事会，就开展垃圾分类工作听取群众意见 ，针对存在矛盾问题民主商议 ，共同制定化解矛盾 的方法，及时有效地解答群众的疑惑 。”
这 是玄武区在推进基层治理过程中形成的一个创新机制 。联席会议制度是由社区党组织牵头物业、管委会（业委会）共同协调解决物业服务及小区治理难题 的重要制度 ，原则上每月召开一次 。如有特殊情况，可以“一事一议”。
从电梯加装到路灯更换 ，从车棚改造到治安管理 ，从车位供给到环境绿化……联席会议制度真正让居民从看客变主人 ，热心参与到小区治理之中 ，形成了“大家的事大家商量着办”的良好氛围。
除此之外，小区里还活跃着一支由网格党支部书记、党员楼栋长等组成 的“红色管家”队伍 ，他们轮流坐班，收集社情民意 、解决群众诉求。“网格巡查、垃圾分类、疫情防控、调解纠纷 、参与议事 ，可以说 ，就没有‘红色管家’不管 的事儿 。”大树根小区红色管家张顺宝自豪地说 。
舒适宜居的生活环境 ，离不开用心周到 的服务
雍园41号小区作为老旧小区，居民60%以上都 是老年人，如何关爱老年人群体成为小区改造关注的重点。
“一楼住户有补贴，凭什么我们二楼住户就没有呢 ？”“电梯建成后影响采光怎么办 ？”在居民议事会上 ，大家你一言我一语，充分表达自己 的意愿。为了方便老年人上下楼 ，社区党组织牵头召开近10场居民议事会 ，邀请物业前置介入 ，充分吸收群众意见，量身定制加装电梯方案。社区与物业共同配合，挨家挨户上门解释沟通 ，党员骨干不仅带头签署协议，还积极动员身边群众 ，最终实现了小区13个单元全覆盖加装电梯。
不仅如此 ，雍园41号小区还引入智慧物业平台。小区物业负责人指着显示屏向记者介绍：“通过监控系统 ，可以对小区各处有一个整体把握 。通过人脸识别 ，我们可以实时关注老年人的生活动态 ，如果他（她）24小时没出门，我们就会上门去问候并了解相关情况。”
记者走访 的每个小区都设置了“微服务角”，每周定期向居民免费提供理发、法律咨询、健康体检和上门助洁等服务。
老旧小区改造赢得了居民们的交口称赞，大大提升了幸福感和满意度。张顺宝感慨：“这两年 ，我们老百姓感受到了小区服务和氛围翻天覆地 的变化。”
《光明日报》（ 2023年01月06日 03版）
2022年实力交付1281万方 解码金科背后 的硬核交付体系******
走过2022 ，进入2023 。纾困一年，“三支箭”密集落地后 ，地产迎来关键性转折点，叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景 ，市场对于2023年房地产走向预期普遍向好 。
辞旧迎新之际 ，房地产“保交付”大年也迎来年终检验 。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模 ，今年却更改为交付成果，背后寓意不言而喻。
房企实力 的比拼成为了交付比拼 ，交付的重要性被提到了前所未有 的高度 。
比如，金科就将“保交楼”列为“头号工程”，甚至以“保交楼”作为经营原则，通过差异化铺排复工方案 、建立复工复产监控机制 、实行专款专用等措施千方百计保交付。
新年假期刚过，金科全年交付成果也随之出炉：2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米 ，仅住宅交付总套数82618户。其中 ，提前交付项目51个。
金科项目实拍图定调“保交楼后，金科曾迅速召开过一场专题会议 ，彼时金科创始人 、总策划师黄红云，董事长周达 、总裁杨程钧全部出席，整场会议没有多余议题 ，只围绕“保交楼”展开 ，定调要克服一切困难，坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。
如今来看，这场攻坚战成果显著 ，甚至提前交付51个项目。更为重要的 是，这些数据体现的不仅是量 的交付，更是有品质 的交付，是交付力、产品力和服务力的综合成果，这与金科“既保交付 、又保品质” 的交付体系密不可分。
2022年 ，金科、万科 、龙湖、绿城、远洋和美 的置业等房企 ，在内部搭建“交付体系”，从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系 ，总结归纳出一整套工程品质标准体系 ，成为“交付时代”的典型房企 。
但各家体系的环节各有偏重性，金科的特点是“保交付上能打硬仗，品质方面严谨到苛刻 。”
拧成了一股绳 ：组建攻坚作战队
打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍，以及缜密 的作战体系 。
据了解 ，金科成立了从上至下 的“保交楼工作组”，总部层面以总裁为组长 ，联席总裁 、副总裁为执行组长 ，运营 、财务 、风控、法务 、成本 、工程 、客服等中心部门负责人为组员，全面统筹保交楼工作 。
各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径，对交付有风险的项目实行“一盘一策”；如今，这一机制已延伸至项目层面 。
“保交楼各级小组每周都要召开例会 ，梳理保交楼工作堵点 ，然后各区域公司上报需要紧急解决 的事项 ，集团会采取‘绿灯’方式 ，随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。
“现在上下统一 ，已经拧成了一股绳 。”该人士表示，管理层前所未有的重视 ，创始人黄红云对内多次强调保交楼 是企业生存根本 ，董事长周达更 是将保交楼作为当前经营管理工作 的首要任务 ，总裁杨程钧层层压实目标。
为了力保前端生产 ，金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制，包括建立复工复产周报机制，强化交付风险预控 ，统一并绑定运营计划、资金计划，以及加强工地远程视频监控系统运用等。
这套机制落地到区域层面 ，更为厚实 。如，金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日 ，从工法工序 、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度；并且坚持高频次工程直播，弥补因疫情影响工地开放日落地难 的缺陷 ，年度直播近百场 ；大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日 的组合拳全面展示施工进度 ；川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场 ，让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程 。
金科项目施工现场连续接“箭”：融资“活水”涌入
面对保交楼的重任，金科还设置了激励考核 ，鼓励各区域公司积极寻求各方支持，将政府保交楼政策 的支持、纾困资金 的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩 ，设置了300-500万的专项激励。
据悉 ，金科华北区域已获得政府纾困资金支持，为沈阳三个项目解决了资金困境， 是沈阳首批获得政府纾困资金的项目 ；两广区域也取得实质性进展，南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期 ，成为广西首创国企入资助力民企保交付案例 ；川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目 ，获批近亿元贷款。
根据金科此前公布 的三季报数据，截至2022年9月末，金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力 。
更为关键的是 ，自地产稳融资“三支箭”密集落地以来，融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动，还接连获得多家银行授信支持，与光大银行重庆分行 、建设银行广西壮族自治区分行 、建设银行山东省分行签订战略合作协议。
12月29日临近新年 ，金科又与中原银行签订战略合作协议 ，获得中原银行50亿元综合融资服务。
正是这样一支攻坚队伍 ，对内对自己层层加码，对外积极寻求支持，使得金科在大考之年完成交付项目149个，提前交付项目51个，交付体量1281万平方米 。
从图纸开始：123道标准卡点
不止于此，保交付呈现 的仅是一个进度结果 ，对于房地产项目而言，关注 的还有交付品质 ，两者合二为一才是真正意义上的交付 。
从方寸图纸到产品形成，每前进一步 ，不仅 是施工进度 的推进 ，更是品质的步步锁定，不断累积而成 ，金科149个项目高质量交付背后，是这一套体系不断重复运转 的结果 ，这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻” 的由来。
金科品质交付 的精细化过程管控 ， 是前置到方案设计阶段开始的 ，将交付周期拆解为交付前 、交付中 、交付后3个部分，整个流程被切分成123道工序，如同制造业 的精细化生产流程一样，每一道工序均制定有严苛 的标准。
为了保证设计图纸真正落地，金科甚至专门成立了产品力提升小组，率先设立“产品体验官”，定期现场巡查，定时交圈总结。
金科项目实拍图尤其是交付前 的“9361”四个交付管控节点，按照交付前9个月 、6个月、3个月起，从建筑、地库、项目周边 、景观园林、大堂门厅 、物业中心用房等维度多次勘验 ，保证项目进展及品质；到交付前1个月 ，组织“业主开放日”活动 ，由专业工程师陪同预检 ，整个流程共计76项标准化服务动作 的行动体系 。
为了结合当前市场环境，金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式，构建了三级管控体系，严格控制项目建设各项标准。
落地到各区域公司，拆分 的更为细致，金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系，上千个质量管控节点 ，欲“出于图纸，而超越图纸” ；豫鲁区域则是强化工程体系建设，建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件 。
“各大区域已经进入内卷模式，不仅拼按期交付，更在拼按质交付。”上述高管透露道，总部对交付风险 的预控卡的很严格，每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警，整个流程没有漏洞可钻 。
头尾闭环：锁定交付品质
金科 的交付体系中 ，有两个关键环节：一个 是实行“样板带路”制度，坚持样板先行，在外立面 、景观 、室内施工前，需要先保证样板段施工质量满足设计要求，方可大面积施工，相当于列车 的“火车头” ，带动 的是整个交付工程品质 。
另一个 是“交付点评”制度，项目交付前 ，先行组织各部门联合巡检 ，针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见，待项目整改完成后 ，才能交付 。
“样板带路”是头，“交付点评” 是尾，一头一尾形成闭环 ，中间则 是严苛的质量管控体系，锁定整个交付前品质 。
进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反，金科交付现场呈现出两种风格 ：一种是高效解决问题 ，另一种是温情收房体验。
进入到交付环节，最受业主称道之处 ，就是从发现问题到解决 的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间 ，甚至做到了5分钟内上门 、15分钟内处理解决 、3天内整改回访的极速处理，有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。
每一户业主都有专属陪验小组全程验房 ，是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同，大至公共空间 的单元门禁 、公共电梯，小至家里的门窗 、地面 、墙面、开关、防水层、阴阳角等 ，如发现问题立即整改 。
据了解，金科豫鲁区域通过配备专业验房师 ，报事处理采用“117法则”，即当天上报、当天复核查验 、7天内反馈处理进度 ；华东区域更 是由区域副总 、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房，被业主形容为“高管面对面” ，这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。
按期按质硬核交付再叠加软服务 ，金科全年149个项目、1281万平交付成果背后，不仅是交付力的体现，更 是产品力与服务力加持的结果 ，也 是其期末答卷里 的加分项 。
对于金科而言，交付仅是开始 ，更多的美好服务在交付后 。正如金科业主所言，一见倾心 的相遇 ，定义品质生活的标准 ；看过广阔的世界，就更懂美好生活。
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