2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列 。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳 。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年 ，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元 ，下降9.5%。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2% 。其中 ，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3% 。房屋新开工面积120587万平方米 ，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8% 。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15% 。其中，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3% 。
从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月 ，该项指标进入负增长区间 。但也可以看到，12月单月投资 、开工面积降幅略有收窄 。
“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标 的总体思路是清晰 的，尤其 是近期或发布资产负债表优化 的21条方案 ，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1% 。可见，2022年楼市的压力 是史无前例 的。拖累开发投资 的直接原因，就是前端 的土地出让和新开工 ，土地购置费和建筑工程 ，合计占据开发投资70%左右 的份额。2022年 ，土地出让下滑53.4% 、新开工下滑39.4%，都 是年度最大 的跌幅 。
房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制 。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4% 。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟 。
中指研究院数据显示 ，2022年 ，TOP100企业拿地总额12975亿元 ，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷 。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元 ，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金 的比例为35.3% 。
商品房销售延续跌势
寒冬模式 的开启 ，供需两端皆保持“观望” 。
在商品房销售和待售方面 ，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势 。各区域销售面积累计同比降幅均扩大 ，其中西部 、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改。
严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期 ，全年下跌近25% 的水平 ，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期 ，新一轮社会经济刺激工作会加速 ，购房市场势必有较好的表现和转机。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势 ，陈文静直言 ，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力 ，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量 、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善 ；在“保交楼”资金推动下 ，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎 、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。
短期来看，需求端政策将进一步加快落实 ，符合条件 的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放 ，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京 、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升 。若各地政策执行到位 ，全国房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。
在李宇嘉看来 ，当前 的关键是稳定房价，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购 、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期 ，鼓励需求入市 。2023年上半年 ，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面 的时期，预计量价还将继续下跌 ，但在2022年低基数的基础上 ，跌幅或许收窄 。下半年，量价和预期将逐步企稳 。
东西问·中外对话 | 世界杯，国足尚能“返”否 ？我们和米卢聊了聊******
博拉·米卢蒂诺维奇，中国人习惯叫他“米卢”。2001年 ，时任国足主教练的他帮助中国足球首次成功杀入世界杯。他还曾任墨西哥、哥斯达黎加 、美国、尼日利亚等国家队主帅 ， 是世界足球史上唯一一位连续四届率领不同国家队进入世界杯16强 的“神奇教练”。
宿茂臻 ，前国脚，曾征战2002年韩日世界杯 。场上司职前锋的他，在国内足球顶级联赛曾斩获金靴奖和金球奖；退役后 ，他执教过中国国青、青岛海牛等队 ，还以中国国奥队助理教练身份参加了北京奥运会。
视频 ：【东西问·中外对话】米卢说敢接手现在 的国足来源：中国新闻网
中国足球如何再次冲出亚洲 、走向世界？又该如何整饬积弊、蓄力未来？中新社“东西问·中外对话”近日邀请米卢和宿茂臻展开对话 。
在米卢看来，中国足球要乐观向前看，同时用长远规划指导青训 ，系统性做好人才培养工作 。在国家队选帅方面，要注重选取有经验 、与中国球迷有共情的教练 。
身为足球从业者的宿茂臻认为，目前中国足球青训工作走在正确道路上 ，但付出的努力远远不够，需要更多 的青少年比赛 。在球员选材方面 ，他呼吁避免短期功利主义，多挑选有天赋、更有培养价值 的苗子 。
视频：【东西问·中外对话】宿茂臻：中国足球所作的努力还不够来源 ：中国新闻网
以下为对话摘编 ：
中新社记者：对于韩日世界杯 ，印象最深刻的 是什么？
米卢 ：世预赛最后一场对阵阿曼队的情形让我印象深刻，我为中国人民感到非常高兴 。看到宿茂臻 ，我就想起他在亚洲杯对阵韩国时那个进球，非常漂亮。
宿茂臻 ：正如米卢所说 ，让我印象最深的是与阿曼比赛结束 的一刻，我们确定冲出亚洲 、走向世界，整个体育场沸腾了 。我们球队也非常高兴，把米卢高高地抛起来 。
2001年 ，在沈阳五里河体育场，中国男足1比0击败阿曼队提前出线，打进韩日世界杯。中新社记者：如果时光倒流20年，有什么想弥补 的遗憾 ？
米卢 ：我没有任何遗憾 ，球员们都尽了最大努力。比赛有输有赢 ，更重要 的 是球员们竭尽全力拼搏 ，知道自己该做什么 ，带着智慧去踢球。我们有很多美好 的回忆，这很棒 。
宿茂臻 ：能够参加世界杯 ，就 是球员最大 的荣誉，我感到非常自豪 。如果我们当时能够赢得一场球 ，就会更加完美 。
中新社记者：二十年来中国足球变化很大 ，怎么看外界“中国球员一代不如一代” 的说法？
米卢：我只能评价自己带过 的队伍 。我有非常出色 的团队，他们有很好的态度和奋斗精神 ，尽一切努力去赢得比赛。我很高兴能执教这批球员，并且得到大家 的支持 。
视频：【东西问·中外对话】米卢回应中国球员“一代不如一代”来源：中国新闻网
宿茂臻：我们 的青训在正确的路上前进 ，但努力还远不够，越南 、泰国 、马来西亚等以前亚洲二、三流水平 的国家队都在崛起 ，我们还需继续努力 。
中新社记者：如何看待青训对中国足球的意义 ？又存在哪些问题 ？
米卢：我前不久去过一所位于青岛 的足球学校 ，看到很多踢球的孩子 ，出乎意料地好，让我印象非常深 。青训一定要有系统性，用长远规划指导怎么做；教练也很重要，他们要知道如何教孩子 ，这些需要青训大纲来引领 。
宿茂臻：问题首先 是选材 。我认为要更偏向挑选有技术 、速度和战术意识的孩子 ，而不仅是挑选人高马大但阅读比赛能力差 的球员 。我们不应为短期成绩选人，而要多挑选有天赋、在未来更有培养价值 的球员 。另外 ，我们必须有更多青少年比赛，球员只有在比赛中才能获得提高 。
我们看到大量青少年足球教练不 是职业足球或专业出身，这影响了教练员 的质量 。优秀青少年足球教练除了有经验 ，还要有耐心，喜欢和孩子在一起 ，懂得如何与孩子们相处 ，了解如何鼓励和教育他们，然后才是技战术层面对孩子们 的指导 。青少年足球教练需要具备 的素养很多 ，有些素养甚至成年队教练都不具备 。
资料图 。张浪 摄中新社记者 ：国字号梯队此前在面对泰国、马来西亚等以往不那么强 的亚洲球队时也愈发吃力 ，怎么看待这个现象 ？
米卢：我认为需要一双发现 的眼睛，去挖掘好的球员。比如我昨天教了两个小男孩踢球，他们大概12 、13岁的样子 ，踢得非常糟糕 。你需要有一双慧眼 ，看出谁踢得好 、谁踢得不好。
宿茂臻 ：我执教国青队 是2009年左右，那时候我们和越南 、马来西亚等队交手过，他们会形成威胁，但不像现在这么明显 。还 是我们中国足球 的进步不够大 ，青训出现了问题 ，所以我们必须要坚持花大力气培养优秀年轻人。
中新社记者 ：2026年世预赛亚洲区共有8.5个出线名额，中国足球 的机会变大了吗 ？
米卢 ：世界杯有多少支参赛球队不重要 。我们那届中国队在世预赛以小组第一名出线 ，是表现最好 的一届。现在我们应该积极做好准备，不要想我们的对手，而是去培养年轻球员。此外 ，还要踢很多重要的比赛，只要有了这些经验，加上努力训练 ，我相信中国队会挺进下一届美加墨世界杯的。
视频：【东西问·中外对话】米卢说国足会挺进下届世界杯来源：中国新闻网
宿茂臻 ：我们的机会很大 ，但竞争也越来越大。不说日本 、韩国、伊朗这样 的亚洲传统强队 ，像泰国 、越南，以及西亚 的约旦、叙利亚等 ，也有更多机会 。
中新社记者 ：米卢认为现阶段担任国足主帅需要哪些特质 ？洋帅还 是土帅更适合？如果有机会再次执教中国队，还敢接手吗？
米卢：这很简单，要有远见和经验，要充分了解球员 ，也需要很努力 。他需要享受其中，乐在其中。我不觉得教练的国籍很重要 ，年龄也不重要 ，唯一重要的 是经验，要懂得如何去比赛 ，还要和中国球迷有共情，我当时在这方面就不是很难 。
这(接手)没问题 ，没什么压力。如果保持乐观，一切都会好起来。我喜欢专注于未来，下一步怎么做更重要，已经发生 的事情无法被改变了。所以现在需要思考怎样才能打进世界杯，这太令人兴奋了 。
中新社记者：如今外界看待中国足球从业者 的眼光非常严格，如果回到球员和教练的身份，二位如何面对这种情况？
米卢：我觉得现在球迷 的批评已经柔和一些了。我记得球队踢得不好时 ，球迷们喊着“米卢下课”。但重要 的 是，要有信心，要相信你 的球员，把该做 的事情做好 。
宿茂臻：现在外界对足球从业人员可能有些苛刻 ，有时缺乏一些尊重。但我能理解 。因为现在中国足球成绩不好 ，所以我们从业人员需要更多地踏下心来，去钻研和努力学习，提高中国足球水平 。
中新社记者 ：预测中国足球何时能够再次打进世界杯？
米卢：中国足球下次参加世界杯就是美加墨世界杯 。
宿茂臻 ：我和米卢一样，我们都希望下一届世界杯中国队能够出线。
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