新能源车进入瓶颈期******
今年“国补”退出，将“扶上马又送一程” 的新能源汽车交给市场 。年初，部分车企选择涨价，但提前透支的销量和消费者的持币观望，让近期狂奔 的新能源汽车大盘首现“降”字 。乘用车市场信息联席会(以下简称“乘联会”)发布数据显示，今年1月1日-27日，新能源乘用车销量环比下降43%。市场作出选择，车企们也坐不住了 。2月2日 ，传出蔚来终端“展车”降价10万元的消息，同日飞凡汽车推出新车型再降价格门槛。事实上 ，此前特斯拉、小鹏 、问界已选择官降。业内人士认为 ，今年新能源车市进入“后补贴”时代，从“政策市”到市场驱动 ，势必会进入短暂调整期 。
展车最高降价近9万
2月2日 ，一则“2022款蔚来ES6和ES8降幅最高超过10万元”的消息引发热议 。随后，蔚来汽车相关负责人回应称：“2022款蔚来ES8 、ES6和EC6车型即将迎来全新换代，目前还有少量展车和库存车可供销售 ，这部分车辆可以享受展车政策 。”
一位蔚来汽车展厅工作人员也向北京商报记者证实了降价消息。“降价10万元有些夸张 ，但如果达到所有条件 ，ES6最高优惠能到8.3万元 ，ES8最高优惠可达8.9万元。”该工作人员举例称 ，以一辆2022年款蔚来ES6为例 ，目前购车能享受3年免息、1.8万元 的现金优惠并赠送价值3.9万元 的辅助驾驶 。如果消费者同意在蔚来置换二手车，还可享受1.5万元 的置换优惠。此外，购买库存时间高于90天 的车型 ，还可享受价值1.1万元的服务无忧政策 。
蔚来在终端市场打出降价“组合拳” 的同时，飞凡汽车则通过推新降低起售价门槛。飞凡汽车宣布，自2月2日起启动飞凡R7产品价值体系调整。其中 ，飞凡R7推出全新屏霸版产品线，车电分离畅享价调整至19.59万元起 。
据了解 ，本次已 是飞凡汽车今年内第二次调价 。今年1月，飞凡汽车宣布，2月28日前购买飞凡R7可享受价值2.1万元 的限时购车礼遇，车电分离价为21.85万元起 。此次价格调整 ，该车型起售价直接降至19.59万元 ，较上次优惠价格下调2.26万元 。
事实上，相比蔚来和飞凡汽车变相降价 ，今年初小鹏汽车与问界汽车直接选择官降 。其中，小鹏汽车旗下车型最大降幅高达3.6万元。“官降后 ，消费者到店还可继续与销售人员商谈现金优惠 。”一位小鹏汽车销售人员透露，P7车型的625与670版本，到店购车可享受1.5万元现金优惠 ，如果消费者用燃油车置换购车 ，还可享受1.8万元置换补贴。此外，G9车型也能享受5000元现金优惠。
透支效应显现车企承压
无论变相降价还是直接官降，新能源车企选择下探售价的背后来自市场压力。
乘联会发布数据显示，今年1月1日-27日 ，乘用车市场零售量为98.5万辆，同比下降45% ，环比下降43%。其中，新能源乘用车市场零售为30.4万辆 ，同比下降1%，环比下降43% 。
“国家利好汽车行业 的购置税减半 、新能源汽车补贴等政策到期 ，以及前几个月产销偏高等 ，对车市销量产生一定抑制作用。”乘联会秘书长崔东树表示，新能源乘用车销量增长达到一个瓶颈阶段 ，今年“国补”退出后 ，销量增长会 是一个严峻的问题。
“我认为2023年上半年供需两端 的压力都会比较大 ，但需求的压力肯定会更大一些。”蔚来汽车董事长 、CEO李斌对北京商报记者表示 ，其中一部分原因便是部分用户的购车需求提前释放 。数据显示 ，去年12月新能源乘用车零售销量高达64万辆，同比增长35.1% 。
对于今年上半年车市走向，中信证券的研报认为 ，政策刺激结束后的需求透支效应在所难免 ，今年乘用车消费内需可能承压。中信证券则预计 ，去年四季度将小幅透支今年一季度销量，产销波动的影响约为100万辆。“去年底 ，为抢占各种补贴窗口期，部分用户选择提前购车 ，透支了部分今年的购车需求。”中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示 ，“国补”退出后 ，消费者对于车价更为关注 ，涨价是柄双刃剑 ，平衡车型成本的同时势必会让消费者产生观望情绪 ，车企适时降价也是在试探价格需求底线 。
北京商报记者 刘洋 刘晓梦
47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来 ，各大房企陆续披露了2022年的销售情况 。截至1月16日，以克而瑞发布 的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据 ，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家 。
不过，仍有开发商取得了亮眼 的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业，增幅分别为8.6%、14.3% 。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ，超额完成全年1235亿 的目标 ，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月 的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份 的同比增幅更 是高达178% 。
明源不动产研究院认为 ，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式 。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8% 。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求 ，在规模扩张方面处于劣势 。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台 ，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目 。
据海通证券研报，2020年以来 ，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势 ，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末 的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12% 。该机构认为，国企开发商加大借债规模 ，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地 。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地 ，新增投资总建筑面积达918万平方米 ；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米 。在2021年和2022年上半年 ，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑。
同时，由于行业 的持续下探，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块 。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块 。
某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内，拿得多，位置又好 ，优质货值上去了 ，销售额自然也就上去了。”
值得一提的 是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下 ，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商 的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露 ，“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心，认为民企 的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子 。”
这也促使央国企背景 的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月，保利发展 、华润置地 的合约销售额同比增幅分别为55.76% 、9.8% 。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则 是其对高端住宅市场 、改善类需求 的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场 的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业 的人群中 ，约38% 是进行改善置业，较2021年增加5个百分点 ，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地 的销售上便是颇高 的销售去化率 。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄 ，单项目销售近60亿元 ，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。
据仁恒置地披露，2022年 ，在上海 、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额 的约81.5% 。
而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售 的约6成 ，其他主力城市如杭州 、长沙 、苏州 、武汉等也均为热点一二线城市 。这些热点一二线城市 的高韧性，让越秀 、仁恒置地在今年严峻的行业环境下 ，承受了更小的市场冲击 。
区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模 、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位 ，这也是滨江集团历史最佳排名 。
这其中 ，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注 。据克而瑞 ，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州 。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远” 。“城市中心有地拿，就不到外围拿 ；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地 ；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地 ，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期的公司年会上表示 ，“这样会让你的半径 、你 的优势充分得到体现 。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年 的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品 ，来保持自身竞争力。
