2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列 。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力 ，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压 。2023年供应端修复将晚于销售端 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年 ，全国房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10% ；其中，住宅投资100646亿元 ，下降9.5%。

　　2022年 ，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米 ，比上年下降7.2%。其中 ，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米 ，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15%。其中 ，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3% 。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探 ，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到 ，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄 。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资 的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标 的总体思路 是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案 ，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10% ，为年度最大跌幅 。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市 的压力是史无前例 的 。拖累开发投资的直接原因 ，就是前端的土地出让和新开工 ，土地购置费和建筑工程 ，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年 ，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4% ，都 是年度最大 的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地 的积极性也受到抑制 。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象 ，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元 ，同比下降48.9% ，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元 ，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金 的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式 的开启 ，供需两端皆保持“观望” 。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3% ，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米 ，比上年增长10.5%。其中 ，住宅待售面积增长18.4% 。

　　“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低 、居民收入预期未明显转好下 ，楼市活跃度恢复不明显 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称 ，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点 ，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大 ，其中西部 、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期 ，全年下跌近25%的水平 ，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢 、土地成交缩量 、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善 ；在“保交楼”资金推动下 ，房屋竣工或将得到改善 ，从而对房地产开发投资形成一定支撑 ，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改 。

　　短期来看 ，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调 ，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率 、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测 ，近期北京、上海 、杭州等核心城市购房情绪有所修复 ，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升 。若各地政策执行到位 ，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前 的关键 是稳定房价 ，房价不稳 ，不仅居民不愿意买房 ，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显 ，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市 。2023年上半年 ，处于疫后休养生息、修复预期 、稳定基本面的时期 ，预计量价还将继续下跌 ，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄 。下半年，量价和预期将逐步企稳。

热评丨新年喜看新活力 ，提振信心在行动******

　　今年元旦假期 ，各地消费复苏回暖趋势明显。元旦小长假，全国铁路日均发送旅客508万人次，较去年11月份日均旅客发送量增长109% ；“2023全国网上年货节”首日 ，全国网络零售额452亿元 ，比去年年货节首日增长6.5% ；不少餐馆再现门庭若市、排队等号 的场面 ，故宫博物院 、北京环球度假区等景区也重现如潮 的人流。

　　告别不容易的2022年 ，2023年元旦假期 的复苏势头，给今年的经济形势开了个好头 。在疫情防控政策优化调整后的首个消费节点，城市 的“烟火气”归来了，人们“出门转一转” 的热情提升了 ，而这背后则 是社会经济恢复常态，进一步繁荣发展 的内在动力与强大意愿 。

　　总需求不足是当前经济运行中面临 的突出矛盾。着力扩大国内需求 ， 是今年经济工作 的重点 。恢复堂食、跨省旅游等一系列措施，让人们沉积已久 的需求得到释放 。更重要的是 ，人们对美好生活 的向往没有变 ，对幸福的追求没有变。

　　社会心理的预期 ，离不开实实在在、求真务实的行动 。有的地方通过发放消费券等形式，让市民游客得到“真金白银” 的实惠；在国家继续新能源汽车免征车辆购置税政策的基础上 ，有的地方出台促进汽车消费的惠民政策 ；正值年货消费高潮，线上线下丰富多彩 的购物节、打折促销活动，不断优化消费体验，满足了消费者“一站式购物” 的愿望。真招数、巧办法正在相继出台，激活民众的消费意愿和需求。

　　去年年底召开的中央经济工作会议提出 ，切实落实“两个毫不动摇”。“要从制度和法律上把对国企民企平等对待 的要求落下来，从政策和舆论上鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大。依法保护民营企业产权和企业家权益 。”大力提振市场信心 ， 是促进经济稳步快速回升的又一个重点。

　　连日来，各地出台诸多惠企政策，增强市场主体信心 ，直指“拼经济”目标。一些地方的党政领导专门召开企业座谈会 ，与企业家一起谋划经济发展 ，为企业纾困 。政府通过组织企业集中签约大项目 ，组团出海揽订单 ，积极开拓维护市场，抢抓外贸发展先机 。有的地方还鼓励企业给外地员工发放新春红包 ，以缓解春节前后用工难题。

　　在增强企业信心 、出台务实纾困政策 的同时 ，也要对经济修复 的复杂性有足够估计 ，付出更大努力 。中央经济工作会议强调，坚持推动经济发展在法治轨道上运行 ，依法保护产权和知识产权 ，恪守契约精神 ，营造市场化 、法治化、国际化一流营商环境。进一步完善“顶层设计”，保护企业产权 ，企业家吃下了“定心丸”。

　　元旦消费掀起小高潮，工厂车间忙碌有序 的场面再现，再次验证中国经济韧性强、潜力足、回旋余地广 ，长期向好 的基本面不会改变。只要坚定信心 、乘势而上，我们一定能迎来更加光明 的发展前景。

　　（文丨王钟 的）